30 prompts do Gemini para Corretores de Imóveis: ROTEIROS de vendas e anúncios irresistíveis ⚡

Gemini para corretores de imóveis: 30 prompts de vendas para copiar e colar!

Dois corretores com o mesmo imóvel para vender. O primeiro escreve a descrição em 40 minutos, publica no portal e espera. O segundo usa 3 prompts, tem a descrição, o roteiro de WhatsApp e a ideia do vídeo prontos em 8 minutos — e ainda personaliza tudo para o perfil do lead que está na carteira. No final do mês, a diferença de comissão entre eles não é de habilidade. É de ferramenta e de saber o que digitar.

O corretor que não usa IA em 2026 perde em velocidade, volume e qualidade de comunicação para quem usa. Cada lead reativado a mais, cada anúncio com descrição que prende, cada vídeo de visita com roteiro profissional — tudo isso se acumula em captações e comissões que o concorrente mais lento vai deixar na mesa. O custo invisível não é o tempo perdido escrevendo: é o cliente que não sentiu urgência e foi para o próximo anúncio.

Neste guia: 30 prompts prontos do Gemini para corretores de imóveis — descrições de alto padrão, roteiros de WhatsApp para leads frios, scripts de abordagem, ideias de vídeo para visitas e muito mais. Copie, adapte com os dados do seu imóvel e publique.

Neste guia: 30 prompts prontos do Gemini para corretores de imóveis, organizados em 6 séries — anúncios, WhatsApp, roteiros de vídeo, captação, objeções e CRM. Copie o prompt, substitua os dados do imóvel e publique em minutos.

Índice

• Por que o Gemini muda o jogo para corretores — 3 pilares
• O que você vai conseguir criar
• Tabela 01: Os 30 prompts por categoria de uso
• Tabela 02: Gemini vs ChatGPT para uso imobiliário
• Tabela 03: Anatomia do prompt imobiliário perfeito
• 30 prompts prontos — copie e cole
• Amanda aconselha
• Comandos de atalho
• O que o Gemini não consegue fazer no mercado imobiliário
• SOS: descrição ficou genérica
• Erros fatais
• Prompt fraco vs prompt forte
• Glossário rápido
• FAQ

Por que o Gemini muda o jogo para corretores de imóveis (3 pilares)

Pilar 1: Velocidade de produção que nenhum copywriter humano consegue igualar

Uma descrição bem escrita para portal imobiliário leva entre 25 e 45 minutos quando escrita do zero — mais tempo ainda quando o corretor não tem facilidade com escrita ou quando o imóvel tem características específicas que precisam ser contextualizadas para o comprador. Com o Gemini e o prompt certo, o mesmo resultado aparece em menos de 30 segundos. Multiplicado por 15 imóveis na carteira, são 6 a 10 horas semanais recuperadas — tempo que pode virar mais visitas, mais captações ou simplesmente menos estresse operacional. A velocidade aqui não é luxo: é o que permite ao corretor publicar mais rápido, alcançar o lead antes do concorrente e manter a carteira sempre atualizada.

Pilar 2: Consistência de qualidade independente do estado emocional do corretor

Todo corretor tem dias de maior clareza e dias onde a escrita não flui. O Gemini entrega a mesma qualidade de output às 7h da manhã e às 22h depois de uma maratona de visitas — com o mesmo nível de persuasão, o mesmo cuidado com os detalhes e a mesma estrutura de anúncio que converte. Para gestores de equipe, isso é ainda mais valioso: o corretor menos experiente na equipe consegue criar anúncios com a qualidade do corretor senior, desde que use o prompt correto. A padronização de qualidade deixa de depender do talento individual e passa a ser um processo replicável.

Pilar 3: Personalização em escala — o mesmo imóvel, comunicações diferentes por perfil de comprador

Um apartamento de 3 quartos no Itaim Bibi tem um anúncio diferente dependendo de quem vai comprar: o executivo que quer praticidade para o trabalho, a família jovem que prioriza segurança e escolas próximas, o investidor que quer rentabilidade. Com o Gemini, você escreve 3 versões do mesmo anúncio em menos de 5 minutos — cada uma com o ângulo certo para o perfil certo. A mesma personalização funciona para as mensagens de WhatsApp de reativação de leads: em vez de mandar a mesma mensagem para toda a carteira, você segmenta por perfil e manda o gancho certo para cada um. Isso é captação de leads com inteligência, não com volume.

O que você vai conseguir criar com estes prompts

Tabela 01: Os 30 prompts organizados por categoria e objetivo

✔️ Até aqui você já sabe: as 6 séries de prompts, o objetivo de cada uma e onde cada tipo de conteúdo é usado no dia a dia do corretor.

Tabela 02: Gemini vs ChatGPT para uso imobiliário — qual usar quando

Tabela 03: Anatomia do prompt imobiliário perfeito — o que cada elemento faz

30 prompts do Gemini para corretores de imóveis — copie e cole 📌

Substitua todos os campos entre colchetes pelos dados reais do seu imóvel e do seu cliente. Quanto mais específico você for no preenchimento, mais preciso e utilizável será o resultado. O mínimo necessário para resultado profissional: tipo de imóvel, bairro, valor e perfil do comprador.

Para usar com foto do imóvel: abra o Gemini, clique no ícone de imagem, envie a foto e depois cole o prompt. O Gemini vai analisar a imagem antes de escrever — e o resultado será ainda mais específico.

🏠 Série A — Anúncios e descrições de imóveis (prompts A-01 a A-05)

✍️ Prompt A-01 — Descrição completa para portal imobiliário (padrão médio)

Escreva uma descrição para anúncio imobiliário no portal [ZAP / Viva Real / OLX] com as seguintes características:

IMÓVEL:
- Tipo: [apartamento / casa / terreno / sala comercial]
- Localização: [bairro, cidade]
- Metragem: [X m²] úteis, [X m²] totais
- Quartos: [N], sendo [N] suítes
- Banheiros: [N]
- Vagas de garagem: [N]
- Andar: [N°] de [N total]
- Diferenciais: [liste 3 a 5 diferenciais reais — ex.: vista para o parque, cozinha reformada, academia no condomínio]
- Valor: R$ [X.XXX.XXX] + condomínio R$ [X.XXX] + IPTU R$ [X.XXX]/ano

PERFIL DO COMPRADOR IDEAL: [ex.: família com filhos pequenos buscando segurança e lazer / profissional liberal que trabalha em casa / casal em transição para imóvel maior]

TOM: [sofisticado e exclusivo / acessível e prático / familiar e aconchegante]

ESTRUTURA DA DESCRIÇÃO:
1. Abertura impactante que cria desejo (não comece com "Excelente oportunidade")
2. Apresentação dos cômodos principais com detalhe sensorial
3. Destaque dos 3 maiores diferenciais
4. Localização e contexto do bairro em 2 frases
5. Informações objetivas (metragem, quartos, valor)
6. CTA direto para agendamento de visita

Tom da escrita: persuasivo, sem clichês imobiliários ("excelente oportunidade", "imperdível", "impecável"). Máximo: 300 palavras.

✍️ Prompt A-02 — Descrição de imóvel de alto padrão (R$ 1 milhão+)

Crie uma descrição de alto padrão para o imóvel abaixo. O comprador é sofisticado, já visitou vários imóveis premium e está buscando exclusividade — não preço.

IMÓVEL:
- Tipo: [cobertura / penthouse / mansão / apartamento de alto padrão]
- Localização: [bairro nobre, cidade]
- Metragem: [X m²] de área privativa, [X m²] de terraço/jardim
- Quartos: [N] suítes, sendo [N] com closet
- Diferenciais exclusivos: [liste os elementos que tornam este imóvel único — ex.: terraço com piscina aquecida, adega climatizada para 200 garrafas, home theater, vista 360° para o mar]
- Acabamento: [ex.: mármore Calacatta, marcenaria italiana, automação Crestron]
- Valor: R$ [X.XXX.XXX]

ESTILO DE ESCRITA:
- Vocabulário sofisticado mas não pretensioso
- Descreva a experiência de viver no imóvel, não apenas os cômodos
- Use frases que criam imagens mentais vívidas
- Mencione discreta e estrategicamente o valor como reflexo de qualidade, não como obstáculo
- Termine com convite para "visita exclusiva por agendamento"

Máximo: 350 palavras. Zero clichês.

✍️ Prompt A-03 — Post para Instagram com gancho de vídeo

Crie um post para Instagram para divulgar o imóvel abaixo. O post acompanha um reel ou carrossel de fotos:

IMÓVEL:
- Tipo: [apartamento / casa]
- Bairro: [nome]
- Principais diferenciais: [liste 3]
- Valor: R$ [X]
- Forma de pagamento destacada: [financiamento / permuta aceita / entrada negociável]

ESTRUTURA DO POST:
- Linha 1: gancho que para o scroll — máximo 10 palavras, cria curiosidade ou urgência
- Corpo: 3 a 5 bullet points com os melhores diferenciais (use emojis relevantes)
- Localização: bairro + referência conhecida da região
- Valor e condições de pagamento
- CTA: "Clique no link da bio" ou "Chame no Direct para agendar"
- Hashtags: 5 hashtags relevantes para mercado imobiliário local

Tom: dinâmico, direto, com personalidade — não corporativo. Máximo: 200 palavras no corpo do post.

✍️ Prompt A-04 — Descrição de imóvel comercial (sala, loja ou galpão)

Escreva uma descrição comercial para o imóvel corporativo abaixo. O público é empresário, empreendedor ou investidor — não comprador de imóvel residencial:

IMÓVEL:
- Tipo: [sala / loja / andar corrido / galpão / prédio comercial]
- Localização: [endereço ou referência, cidade]
- Metragem: [X m²]
- Infraestrutura: [liste: ar-condicionado central, gerador, cabeamento estruturado, banheiros, copa, recepção]
- Acesso e visibilidade: [ex.: esquina com alta circulação, próximo à Avenida X, metrô a 300m]
- Vocação ideal: [escritório corporativo / varejo de alto fluxo / armazém / consultório]
- Valor: R$ [X] (venda) ou R$ [X]/mês (locação)
- Condições comerciais: [IPTU, condomínio, carência de aluguel, garantias aceitas]

OBJETIVO: fazer o empresário visualizar o imóvel como ativo estratégico para o negócio, não apenas como espaço físico.

Tom: objetivo, focado em ROI e viabilidade operacional. Máximo: 250 palavras.

✍️ Prompt A-05 — 3 versões do mesmo anúncio para 3 perfis de comprador

Tenho um apartamento para vender e preciso criar 3 versões da descrição para 3 perfis de comprador diferentes:

IMÓVEL:
- Tipo: [apartamento]
- Localização: [bairro, cidade]
- Metragem: [X m²]
- Quartos: [N], com [N] suíte(s)
- Vagas: [N]
- Diferenciais: [liste 4 diferenciais reais]
- Valor: R$ [X]

PERFIL 1 — [Ex.: Investidor]: foco em rentabilidade, liquidez e valorização da região
PERFIL 2 — [Ex.: Família com filhos]: foco em segurança, lazer, escolas próximas e espaço
PERFIL 3 — [Ex.: Profissional solteiro ou casal jovem]: foco em localização, praticidade e lifestyle do bairro

Para cada perfil:
- Um título chamativo (máximo 10 palavras)
- Descrição de 120 a 150 palavras com o ângulo específico para aquele perfil
- CTA alinhado com a motivação do perfil

Entregue as 3 versões numeradas e claramente separadas.

📱 Série B — WhatsApp e reativação de leads (prompts B-01 a B-05)

✍️ Prompt B-01 — Mensagem para reativar lead frio (sem resposta há mais de 30 dias)

Crie uma mensagem de WhatsApp para reativar um lead que não responde há mais de 30 dias. A mensagem não pode parecer desesperada nem genérica:

CONTEXTO DO LEAD:
- Nome: [Nome]
- Último contato: [há X dias]
- Interesse demonstrado: [tipo de imóvel que buscava, bairro, faixa de preço]
- Motivo do sumiço (se souber): [ex.: disse que precisava de tempo / não deu retorno após a visita / pediu para contatar em 2 meses]

NOVO CONTEXTO PARA ABORDAR:
- Opção 1: novo imóvel que combina com o perfil dele: [descreva o imóvel brevemente]
- Opção 2: mudança no mercado relevante para ele: [ex.: queda na taxa de juros, lançamento no bairro que ele queria]
- Opção 3: urgência genuína: [ex.: imóvel que ele visitou voltou ao mercado com preço reduzido]

ESTRUTURA DA MENSAGEM:
1. Abertura pessoal (não "Olá, tudo bem?")
2. Referência ao interesse anterior dele — mostra que você lembrou
3. A novidade real que justifica o contato agora
4. Pergunta aberta que convida à resposta

Tom: natural, humano, sem parecer script. Máximo: 5 linhas. Sem emojis excessivos.

✍️ Prompt B-02 — Sequência de follow-up em 3 mensagens (para lead que visitou mas não decidiu)

Crie uma sequência de 3 mensagens de follow-up para um lead que visitou o imóvel mas não tomou decisão:

CONTEXTO:
- Nome do lead: [Nome]
- Imóvel visitado: [tipo, bairro, valor]
- Feedback dado na visita: [o que ele gostou / o que o preocupou / qual foi a objeção principal]
- Concorrência: [ele está vendo outros imóveis? Quais características busca?]

MENSAGEM 1 (enviar 24h após a visita):
- Agradecer a visita de forma específica
- Reforçar o ponto forte que ele mais destacou positivamente
- Abrir espaço para dúvidas

MENSAGEM 2 (enviar 72h após sem resposta):
- Abordar a objeção principal que ele mencionou com informação nova
- Dar um dado de mercado ou argumento que não foi dito na visita
- CTA para conversa rápida

MENSAGEM 3 (enviar 7 dias após sem resposta):
- Criar senso de urgência genuíno (outro interessado, prazo de proposta, mudança de preço)
- CTA final com baixo comprometimento ("15 minutos de conversa")

Cada mensagem: máximo 6 linhas, tom direto e humano.

✍️ Prompt B-03 — Primeira mensagem de qualificação de lead que veio do portal

Crie uma mensagem de WhatsApp para entrar em contato com um lead que veio de portal imobiliário. O objetivo é qualificar o interesse sem parecer um script de call center:

CONTEXTO:
- Imóvel consultado pelo lead: [descreva brevemente]
- Origem: [ZAP / Viva Real / OLX / Instagram]
- Horário do contato: [se veio fora do horário comercial ou muito rapidamente]
- Nome do lead (se disponível): [Nome ou "não informado"]

OBJETIVO DA MENSAGEM:
1. Confirmar interesse genuíno
2. Entender prazo de decisão (urgência)
3. Verificar se o perfil bate com o imóvel
4. Agendar conversa ou visita

REGRAS:
- Não comece com "Olá! Vi que você se interessou pelo apartamento..." — é o que todos fazem
- Inclua uma pergunta qualificadora inteligente que filtre leads sérios dos curiosos
- Tom: ágil, prestativo, mas não ansioso

Máximo: 5 linhas.

✍️ Prompt B-04 — Mensagem de urgência genuína (outro interessado, prazo de proposta)

Crie uma mensagem de urgência para um lead que está em análise mas ainda não decidiu. A urgência precisa ser real — não inventada:

CONTEXTO:
- Nome do lead: [Nome]
- Imóvel: [descreva]
- Urgência real: [escolha uma: outro cliente visitou e está em análise / proprietário recebeu proposta de outra imobiliária / prazo de condição especial de pagamento expira em X dias / imóvel foi reduzido em R$ X mas pode subir novamente]
- Histórico do lead: [ele já visitou? Quais objeções tem?]

ESTRUTURA:
1. Abertura direta — vá direto ao ponto sem rodeios
2. A urgência real em 2 frases — honesto, sem exagero
3. A proposta: o que você pode fazer agora para facilitar a decisão
4. CTA com prazo específico: "Posso te ligar em 15 minutos?"

Tom: sério, respeitoso, sem pressão excessiva. Máximo: 5 linhas.

✍️ Prompt B-05 — Mensagem de apresentação de imóvel novo para lead da carteira

Crie uma mensagem para apresentar um imóvel novo para um lead da carteira que ainda não encontrou o que busca:

PERFIL DO LEAD:
- Nome: [Nome]
- O que busca: [tipo, bairro, valor máximo, características essenciais]
- O que já descartou: [imóveis que viu e não gostou, e por quê]
- Status: [ativo buscando / esfriou / tem prazo definido]

IMÓVEL NOVO:
- Descrição rápida: [tipo, localização, valor, 3 diferenciais]
- Por que combina com esse lead especificamente: [conecte os diferenciais do imóvel com o que ele busca]

ESTRUTURA:
1. Referência pessoal ao perfil dele — mostra que você está ativo na busca por ele
2. Apresentação do imóvel conectando com o que ele pediu ("encontrei algo que bate em 3 dos seus critérios")
3. Um dado ou detalhe que vai surpreendê-lo positivamente
4. CTA para visita nesta semana

Máximo: 6 linhas. Tom pessoal e direto.

🎬 Série C — Roteiros de vídeo para visitas e reels (prompts C-01 a C-05)

✍️ Prompt C-01 — Roteiro de tour completo pelo imóvel (vídeo de 3 a 5 minutos)

Crie um roteiro completo de vídeo tour para o imóvel abaixo. O vídeo será gravado pelo corretor durante a visita:

IMÓVEL:
- Tipo: [apartamento / casa]
- Metragem: [X m²]
- Cômodos: [liste todos: sala, cozinha, quartos, banheiros, varanda, área de serviço]
- Destaques visuais: [o que a câmera precisa mostrar — ex.: vista da varanda, acabamento da cozinha, piscina]
- Ponto mais forte do imóvel: [o elemento "uau" que vai fazer o espectador querer visitar]

ESTRUTURA DO ROTEIRO:

ABERTURA (30 seg): Gancho que cria curiosidade. O corretor fala antes de mostrar qualquer cômodo. Exemplo: "Tem um detalhe neste apartamento que todo mundo que visita pergunta — e só vendo ao vivo você vai entender por quê."

TOUR PELOS CÔMODOS (2 a 3 min): Para cada cômodo, escreva: [o que a câmera mostra] + [o que o corretor fala — benefício, não só descrição] + [transição para o próximo cômodo]

DESTAQUE PRINCIPAL (30 seg): O cômodo ou elemento mais impactante, com o roteiro de fala que cria desejo máximo.

FECHAMENTO (30 seg): CTA para agendamento de visita presencial e link de contato.

Tom do vídeo: [profissional e objetivo / descontraído e próximo / luxuoso e exclusivo]

✍️ Prompt C-02 — Roteiro de reel de 30 segundos para Instagram

Crie o roteiro de um reel de 30 segundos para Instagram sobre o imóvel abaixo. O reel deve parar o scroll no primeiros 2 segundos:

IMÓVEL:
- Tipo: [tipo]
- Bairro: [nome]
- Diferencial principal que vai aparecer na imagem mais impactante: [ex.: piscina com vista para o mar, cozinha gourmet enorme, terraço com cidade ao fundo]
- Valor: R$ [X]

ESTRUTURA (cada linha = 1 corte de câmera ou texto sobreposto):

0-2s: [GANCHO VISUAL — o plano mais impactante do imóvel] + [texto sobreposto que cria curiosidade — ex.: "Quem adivinhou o valor deste apartamento..."]
2-8s: [Mostra 2 cômodos adicionais rapidamente] + [texto com dado surpresa — metragem, localização ou preço]
8-20s: [Tour rápido pelos diferenciais] + [narração em off ou texto de cada diferencial]
20-28s: [Plano final — o mais bonito do imóvel] + [informações: bairro, valor, "mais detalhes no link da bio"]
28-30s: [Logo do corretor/imobiliária + contato]

ÁUDIO SUGERIDO: [tipo de música — animada, sofisticada, instrumental] ou narração do corretor.

Roteiro de narração (se escolher falar): forneça o texto exato da narração para o vídeo inteiro.

✍️ Prompt C-03 — Roteiro de vídeo para stories do Instagram com enquete e CTA

Crie uma sequência de 5 stories para apresentar um imóvel e gerar interesse ativo (enquetes, perguntas, clique no link):

IMÓVEL:
- Tipo e localização: [descreva]
- Valor: R$ [X]
- 3 diferenciais: [liste]
- Público alvo: [família / investidor / jovem profissional]

SEQUÊNCIA DE STORIES:

Story 1: [Gancho com pergunta ou enquete — ex.: "Você toparia morar em [bairro]?" com opções Sim / Me mostre mais]
Story 2: [Foto ou vídeo do diferencial mais impactante + texto curto sobre o diferencial]
Story 3: [Foto de outro cômodo + enquete ou caixa de perguntas: "O que mais te chamou atenção?"]
Story 4: [Informações objetivas: metragem, quartos, valor — de forma visual e limpa]
Story 5: [CTA + link: "Clica no link para ver o tour completo" ou "Manda mensagem para agendar visita"]

Para cada story: escreva o texto que vai aparecer sobreposto na imagem/vídeo (máximo 3 linhas por story) e a sugestão de elemento interativo (enquete, pergunta, link, contagem regressiva).

✍️ Prompt C-04 — Script de apresentação do imóvel em vídeo enviado pelo WhatsApp

Crie um script para vídeo de 60 a 90 segundos que o corretor vai gravar e enviar pelo WhatsApp para um lead específico:

LEAD:
- Nome: [Nome]
- O que ele buscava: [perfil de imóvel, bairro, faixa de preço]
- Status: [novo lead / lead quente que já visitou outros / lead frio sendo reativado]

IMÓVEL:
- Descrição rápida: [tipo, bairro, valor, 3 diferenciais]
- Por que combina com este lead: [conexão específica entre o imóvel e o que ele busca]

ESTRUTURA DO SCRIPT (o corretor fala olhando para a câmera, sem papel):

Abertura (10 seg): Fala o nome do lead e cria conexão pessoal imediata
Problema que resolve (15 seg): Referência ao que ele buscava, sem listão de características
O imóvel (30 seg): Apresentação fluida dos 3 maiores diferenciais — conta como benefício para o lead, não como lista de features
CTA (15 seg): Convite para visita ou conversa, com proposta de horário específico

Tom: conversa natural, como se estivesse falando com um amigo. Sem papel. Sem "hm" e "né" preenchidos no roteiro.

✍️ Prompt C-05 — 10 ideias de conteúdo de vídeo para o corretor criar nas próximas 2 semanas

Crie um calendário de 10 ideias de vídeo para eu publicar nas próximas 2 semanas no Instagram e YouTube. Eu sou corretor de imóveis especializado em:

MINHA ESPECIALIDADE:
- Segmento: [alto padrão / econômico / comercial / locação / lançamentos]
- Bairros/região: [liste]
- Diferencial como corretor: [ex.: 10 anos de experiência no bairro X / especialista em investimento imobiliário / foco em famílias]

PÚBLICO QUE QUERO ATRAIR:
- Compradores: [perfil]
- Proprietários para captação: [perfil]

Para cada ideia de vídeo, entregue:
1. Título chamativo (serve como hook para reel)
2. Formato: [reel 30s / vídeo longo 5min / stories / carrossel]
3. Roteiro resumido em 3 tópicos
4. CTA sugerido no final do vídeo
5. Hashtags principais

As 10 ideias devem variar entre: tour de imóvel, educativo sobre mercado, bastidores da corretagem, dica para comprador, dica para vendedor, tendência do mercado local.

🏡 Série D — Captação de imóveis (prompts D-01 a D-05)

✍️ Prompt D-01 — Mensagem para captar imóvel de proprietário que está vendendo sozinho

Crie uma mensagem de abordagem para um proprietário que está tentando vender o imóvel sozinho (anúncio no portal sem imobiliária):

CONTEXTO:
- Imóvel que ele está vendendo: [tipo, bairro, valor pedido]
- Há quanto tempo está anunciado (se souber): [X dias/meses]
- Motivo provável da venda própria: [quer evitar comissão / tentativa anterior com imobiliária frustrou / confia que vai vender rápido]

MINHA PROPOSTA DE VALOR:
- O que ofereço que ele não tem: [ex.: carteira de 150 leads qualificados para o perfil do imóvel / plano de marketing digital / precificação baseada em dados do mercado]
- Minha experiência no bairro: [X anos / X imóveis vendidos na região]

ESTRUTURA:
1. Reconheça a iniciativa dele de vender por conta própria — sem ser condescendente
2. Um dado real que mostra a diferença de resultado: prazo médio, preço final obtido
3. A proposta específica: o que você faria que ele não está fazendo
4. CTA para conversa sem compromisso ("Uma conversa de 20 minutos para ver se faz sentido")

Tom: respeitoso, sem soar como vendedor de seguros. Máximo: 8 linhas.

✍️ Prompt D-02 — Proposta de captação exclusiva em formato de e-mail ou carta

Escreva uma proposta de captação exclusiva para ser enviada por e-mail ou entregue impressa a um proprietário:

PROPRIETÁRIO:
- Nome: [Nome]
- Imóvel: [tipo, endereço aproximado, metragem, valor estimado]
- Situação: [quer vender, ainda não anunciou / já está anunciando sem resultado / está considerando alugar em vez de vender]

MINHA EMPRESA/EU:
- Nome: [seu nome ou da imobiliária]
- Diferencial no bairro: [histórico de vendas, tempo de atuação, dados relevantes]
- Plano de marketing para o imóvel: [o que você vai fazer — fotografia profissional, anúncio nos portais, campanha no Instagram, carteira de compradores ativos]

ESTRUTURA DA PROPOSTA:
1. Cabeçalho com dados do imóvel e do proprietário
2. Diagnóstico: situação atual do mercado no bairro (dados reais se você tiver)
3. Plano de ação: o que eu vou fazer em 5 etapas concretas
4. Cronograma: prazo realista para venda baseado no mercado
5. Condições: comissão, exclusividade, prazo de contrato
6. Depoimento ou resultado anterior relevante
7. Próximos passos

Tom: profissional, confiante, com dados — não panfletário.

✍️ Prompt D-03 — Script para ligação de captação fria (cold call imobiliário)

Crie um script de cold call para ligar para proprietários de imóveis em um bairro onde tenho interesse em captar:

CONTEXTO:
- Bairro alvo: [nome]
- Tipo de imóvel que tenho demanda: [ex.: apartamentos 2-3 quartos acima de 80m² / casas para família]
- Tenho lead comprador real para este perfil: [sim — descreva brevemente / não — estou prospectando]

ESTRUTURA DO SCRIPT:

ABERTURA (10 seg): Como me identifico e crio contexto sem ser rejeitado imediatamente

GANCHO (20 seg): A razão específica que me faz ligar para este imóvel ou região — tem que ser real, não "estou buscando imóveis no bairro"

PROPOSTA (30 seg): O que tenho para oferecer — comprador com perfil certo OU avaliação gratuita sem compromisso OR dado de mercado relevante

QUALIFICAÇÃO (2 perguntas): Perguntas abertas para descobrir se há intenção de vender

FECHAMENTO: Proposta de reunião presencial ou avaliação sem compromisso

Também entregue: lista das 3 objeções mais comuns em ligação de captação e a resposta ideal para cada uma.

✍️ Prompt D-04 — Texto de marketing para atrair proprietários via Instagram (post de captação)

Crie um post de Instagram voltado para proprietários de imóveis que pensam em vender mas ainda não decidiram agir:

CONTEXTO DO MERCADO LOCAL:
- Bairro ou região: [nome]
- Dado real do mercado (se tiver): [ex.: tempo médio de venda, valorização recente, demanda por tipo específico]

MINHA ESPECIALIDADE:
- O que faço pelo proprietário: [ex.: precificação correta, marketing profissional, carteira de compradores qualificados]
- Resultado concreto recente: [ex.: vendi X imóveis no bairro nos últimos 6 meses, preço médio X% acima do pedido inicial]

ESTRUTURA DO POST:
- Linha 1: Gancho para proprietário que pensa em vender (não "Quer vender seu imóvel?")
- Corpo: 3 motivos concretos para agir agora (mercado, demanda, prazo)
- Prova social: resultado real resumido em 1 frase
- CTA: avaliação gratuita ou conversa sem compromisso
- Hashtags voltadas para proprietários, não para compradores

Tom: especialista que educa, não vendedor que pressiona.

✍️ Prompt D-05 — Apresentação de CMV (Comparativo de Mercado) para proprietário com expectativa de preço alta

Crie um texto de apresentação do CMV para ser usado em reunião ou enviado antes da reunião com o proprietário. O proprietário está pedindo [R$ X] por um imóvel que o mercado absorveria em [R$ Y]:

IMÓVEL:
- Tipo e localização: [descreva]
- Preço pedido pelo proprietário: R$ [X]
- Preço que o mercado suporta: R$ [Y]
- Imóveis comparáveis vendidos: [liste 2 a 3 com tipo, metragem e valor]

CONTEXTO DA NEGOCIAÇÃO:
- Motivo da expectativa alta: [ex.: referência de vizinho que vendeu por mais / estimativa baseada em portal sem considerar estado do imóvel]
- O que o proprietário valoriza no processo: [rapidez / preço máximo / discrição / facilidade]

ESTRUTURA DO TEXTO:
1. Abertura que reconhece a perspectiva do proprietário sem confrontar
2. Metodologia do CMV: como o valor de mercado é calculado (3 passos)
3. Os comparáveis reais: tabela simples com tipo, metragem, valor e tempo de venda
4. Análise: o que o imóvel dele tem de vantagem e desvantagem em relação aos comparáveis
5. O preço de lançamento recomendado — com justificativa
6. O que acontece se lançar pelo preço atual (tempo no mercado, percepção negativa)
7. Proposta: estratégia de precificação com revisão em [X semanas]

Tom: especialista técnico, empático, sem parecer que está barganhando a comissão.

💬 Série E — Scripts de objeção e negociação (prompts E-01 a E-05)

✍️ Prompt E-01 — “Vou pensar e te dou um retorno”

Crie um script para responder ao comprador que disse "Vou pensar e te dou um retorno" após a visita:

CONTEXTO:
- Imóvel visitado: [tipo, valor]
- O que o comprador gostou (sinais positivos durante a visita): [descreva]
- Sinal de objeção real: [preço / tamanho / localização / concorrência com outro imóvel]
- Prazo de decisão do comprador: [urgente / médio prazo / sem prazo definido]

SCRIPT EM 3 VARIAÇÕES:

VARIAÇÃO 1 — Descobrir a objeção real:
[Script para desbloquear o que está travando a decisão sem forçar]

VARIAÇÃO 2 — Criar urgência legítima:
[Script que apresenta um fator real de urgência sem pressão falsa]

VARIAÇÃO 3 — Reduzir o risco percebido:
[Script que elimina o medo de errar a decisão com informação ou garantia]

Para cada variação: a situação ideal para usar + o script completo de fala (máximo 6 linhas).

✍️ Prompt E-02 — “Está muito caro” — script de ancoragem e justificativa de valor

Crie um script para responder a objeção "Está caro" sem ceder imediatamente no preço:

CONTEXTO:
- Imóvel: [tipo, valor]
- Faixa de orçamento do comprador (se souber): R$ [X]
- Diferença entre preço pedido e orçamento: R$ [X]
- Diferenciais do imóvel que justificam o preço: [liste 3]
- Comparáveis do mercado que embasam o preço: [1 ou 2 exemplos]

SCRIPT:
1. Valide sem concordar: como reconhecer a percepção do cliente sem validar que o preço é errado
2. Ancoragem: mostre o valor por m² vs o mercado ou o custo de construção equivalente
3. Benefício total: calcule o custo de não comprar (aluguéis pagos durante a busca, valorização do imóvel)
4. Condições alternativas: formas de pagamento que tornam o preço mais acessível sem reduzir o valor
5. A pergunta que inverte a objeção: uma pergunta que faz o comprador defender o próprio imóvel

Também entregue: o limite psicológico de concessão (quando e como apresentar uma redução sem desvalorizar o imóvel).

✍️ Prompt E-03 — “Preciso vender meu imóvel primeiro” — script de captação + negociação

Crie um script para o comprador que quer comprar mas precisa vender o imóvel atual primeiro:

CONTEXTO:
- Imóvel que ele quer comprar: [tipo, valor]
- Imóvel que ele precisa vender: [tipo, bairro, valor estimado]
- Prazo que ele tem para a operação completa: [X meses]

SCRIPT EM 2 CENÁRIOS:

CENÁRIO 1 — Você pode captar o imóvel dele:
[Como transformar a objeção em captação dupla — vendo o dele e vendendo para ele]

CENÁRIO 2 — Você não pode captar, mas pode coordenar:
[Como aconselhar sobre a melhor sequência, minimizar o risco de perder o imóvel que quer comprar e manter o lead aquecido durante o processo]

Para cada cenário: script completo de fala + próximos passos práticos + o que registrar no CRM imobiliário para acompanhar.

✍️ Prompt E-04 — “Quero esperar mais” (comprador com medo do mercado)

Crie um script para responder ao comprador que quer esperar o mercado "estabilizar" ou os juros "caírem":

CONTEXTO:
- O que o comprador disse: [ex.: "vou esperar a Selic cair" / "o mercado está muito aquecido, prefiro aguardar" / "quero ver se os preços caem"]
- Dados de mercado que tenho: [ex.: preço do m² no bairro nos últimos 12 meses / taxa de absorção local / custo de oportunidade do aluguel]
- Perfil do comprador: [vai financiar / compra à vista / tem prazo de vida definido para a decisão]

SCRIPT:
1. A validação: como concordar parcialmente sem perder o argumento
2. O cálculo real: quanto ele perde esperando (aluguel + valorização perdida + inflação)
3. O contexto histórico: o que aconteceu nos últimos ciclos de queda de juro no mercado imobiliário
4. O argumento final: a decisão de compra imobiliária não é sobre timing perfeito — é sobre o imóvel certo disponível agora

Tom: educativo, sem alarmismo. Use dados reais se tiver. Máximo: 8 linhas de script.

✍️ Prompt E-05 — Proposta de negociação para fechar em visita única

Crie um script de fechamento para usar no final de uma visita onde o comprador demonstrou interesse claro mas não está propondo:

CONTEXTO:
- Imóvel visitado: [tipo, valor]
- Sinais de interesse do comprador: [o que ele fez ou disse que indica interesse — ex.: mediu cômodos, perguntou sobre condomínio, ficou 40 minutos]
- O que ainda está impedindo: [preço / conjuge que não visitou / prazo de financiamento / medo de decidir rápido]

ESTRUTURA DO FECHAMENTO:

1. O reconhecimento: validar o interesse que ele demonstrou sem parecer ansioso
2. A pergunta de comprometimento leve: uma pergunta que o faz confirmar o interesse em palavras
3. A proposta de próximo passo: o que acontece agora — proposta, carta de intenção, reserva
4. O tratamento do obstáculo: como remover o que está impedindo (cônjuge visita amanhã / simulação de financiamento em 15 minutos / reserva sem compromisso por 48h)
5. O fechamento direto: como pedir o comprometimento formal de forma natural

Entregue o script de fala completo para cada etapa — não bullet points, frases reais.

📊 Série F — CRM e gestão de carteira (prompts F-01 a F-05)

✍️ Prompt F-01 — Classificação e priorização de leads da carteira

Ajude-me a classificar e priorizar minha carteira de leads. Vou listar os leads com informações de contexto:

LEADS:
[Descreva cada lead com: nome, interesse, orçamento estimado, último contato, status, objeção principal]
Exemplo:
- João Silva: quer apê 3q Itaim, orçamento 1,2M, último contato há 15 dias, visitou 2 imóveis, objeção: quer suíte maior
- Maria Fernandes: casa em condomínio Alphaville, orçamento 2,5M, nunca visitou, veio pelo Insta, sem objeção clara

CRITÉRIOS DE CLASSIFICAÇÃO:
- Hot: prazo de decisão < 30 dias, orçamento confirmado, já visitou
- Warm: interesse claro, sem prazo definido, ainda qualificando
- Cold: mais de 60 dias sem resposta, objeção não resolvida, incerto

Para cada lead na minha lista:
1. Classifique como Hot / Warm / Cold com justificativa
2. Indique a próxima ação específica (mensagem, visita, ligação, descarte)
3. Sugira o imóvel ideal da minha carteira para cada lead (baseado nos critérios que descrevi)

Formato: tabela com colunas: Lead | Classificação | Motivo | Próxima ação | Imóvel sugerido

✍️ Prompt F-02 — Relatório semanal de atividade para enviar ao gestor ou à imobiliária

Gere um relatório semanal de atividade imobiliária com base nos dados abaixo:

SEMANA: [XX/XX a XX/XX de 2026]

DADOS DA SEMANA:
- Novos leads recebidos: [N], origem: [portal / indicação / Instagram / outros]
- Visitas realizadas: [N] visitas, [N] imóveis diferentes, [N] leads diferentes
- Propostas recebidas: [N] — imóveis: [liste]
- Contratos assinados: [N] — valores: [liste]
- Imóveis captados: [N]
- Follow-ups realizados: [N]
- Leads descartados (sem fit): [N] — motivo: [liste]

DESTAQUES:
- Principal conquista da semana: [descreva]
- Principal desafio: [descreva]
- Lead mais promissor para semana seguinte: [descreva]

FORMATO DO RELATÓRIO:
- Resumo executivo: 3 linhas com os números mais importantes
- Tabela de atividades: leads, visitas, propostas, contratos
- Análise qualitativa: o que funcionou, o que não funcionou
- Plano para próxima semana: 3 prioridades específicas

Tom: profissional, objetivo, com dados.

✍️ Prompt F-03 — E-mail de nurturing para leads inativos da carteira

Crie uma sequência de 3 e-mails de nurturing para leads inativos que não responderam nas últimas 8 semanas:

PERFIL DOS LEADS:
- Segmento: [tipo de imóvel que buscavam]
- Motivo do silêncio (estimado): [não encontraram o certo / esperando momento / perderam interesse]
- Minha proposta de valor: [o que posso oferecer agora que é novo]

E-MAIL 1 — "Você não sumiu, o mercado mudou":
- Assunto que será aberto (não "Atualização do mercado imobiliário")
- Conteúdo: dado de mercado relevante para o perfil do lead, sem tentar vender
- CTA: artigo, vídeo ou informação — sem pedir visita ainda

E-MAIL 2 — "Encontrei algo que pode te interessar":
- Assunto personalizado com referência ao que ele buscava
- Conteúdo: apresentação de 1 imóvel que combina com o perfil — curto e visual
- CTA: agendamento de visita ou conversa rápida

E-MAIL 3 — "Última tentativa antes de encerrar o contato":
- Assunto honesto que cria urgência sem pressionar
- Conteúdo: pergunta direta sobre o status — ainda busca? Posso ajudar de outra forma?
- CTA: responder com "sim" ou "não" — baixíssimo comprometimento

Intervalo entre e-mails: 7 dias. Tom: humano, não automático.

✍️ Prompt F-04 — Análise de um imóvel como investimento (para lead investidor)

Crie uma análise simplificada de investimento imobiliário para apresentar a um cliente investidor:

IMÓVEL:
- Tipo: [apartamento / sala comercial / studio]
- Valor de compra: R$ [X]
- Localização: [bairro, cidade]
- Estado: [pronto / em lançamento]
- Potencial de aluguel mensal: R$ [X] a R$ [X]
- Previsão de valorização no bairro: [X% ao ano, baseado em...]
- IPTU + condomínio: R$ [X]/mês

ANÁLISE PARA ENTREGA:
1. Rentabilidade bruta: (aluguel anual / valor de compra) x 100
2. Rentabilidade líquida: descontando IPTU, condomínio e 30 dias de vacância estimada
3. Payback em meses: quantos meses de aluguel para recuperar o investimento
4. Comparativo com renda fixa: rendimento equivalente em Tesouro SELIC/CDB
5. Cenário de valorização: valor estimado do imóvel em 5 anos com a taxa de crescimento do bairro
6. Resumo: valide se é bom investimento e por quê — em linguagem simples

Tom: analítico e direto. Use cálculos reais com os números fornecidos. Não seja excessivamente otimista.

✍️ Prompt F-05 — Mensagem de pós-venda para fidelização e indicações

Crie uma mensagem para enviar a um cliente 30 dias após a conclusão da venda, com o objetivo de fidelizar e abrir canal para indicações:

CLIENTE:
- Nome: [Nome]
- Imóvel comprado: [tipo, bairro]
- Como foi a experiência: [tranquila / houve algum contratempo / foi rápida]
- Algo pessoal que você sabe sobre ele: [ex.: comprou para a família, foi a primeira compra, ficou muito tempo buscando]

OBJETIVOS DA MENSAGEM:
1. Checar como está a adaptação ao imóvel — demonstrar cuidado genuíno
2. Oferecer algo útil: indicação de prestador de serviços, dica sobre a região, informação sobre valorização
3. Abrir canal de indicação de forma natural — sem pedir diretamente "me indica para seus amigos"

ESTRUTURA:
- Abertura pessoal (referência ao imóvel ou à busca)
- Pergunta de interesse genuíno
- Algo de valor que você oferece agora
- Fechamento que abre porta para indicação de forma implícita

Tom: caloroso, pessoal, sem parecer CRM automático. Máximo: 7 linhas.

👉 Amanda aconselha:

Comandos de atalho: o que digitar quando o Gemini não entregou o que você queria

✔️ Até aqui você já sabe: os 30 prompts organizados em 6 séries, o hack avançado com análise de foto e os 8 atalhos para refinar qualquer resultado que não ficou como esperado.

O que o Gemini não consegue fazer no mercado imobiliário (e o que usar no lugar)

O Gemini é o melhor assistente de comunicação que um corretor já teve — mas ele não substitui o corretor. A leitura do cliente, a negociação presencial, o relacionamento de longo prazo e o conhecimento do micromerco local continuam sendo diferenciais humanos insubstituíveis. O que muda com IA é que agora essas capacidades humanas são potencializadas por velocidade e qualidade de comunicação que antes dependiam de um copywriter externo.

👀 Erros fatais (80% dos corretores cometem o erro #1 na primeira semana)

• Erro 1 — “Os dados genéricos”: Preencher o prompt com informações vagas como “bom apartamento”, “boa localização” e “imóvel em ótimo estado”. O Gemini usa exatamente o que você dá — se você der genérico, receberá genérico. Correção: Preencha com dados sensoriais e específicos: metragem exata, nome do bairro, distância de referências conhecidas, detalhes do acabamento e a data da última reforma.
• Erro 2 — “Publicar sem revisar”: Copiar o resultado do Gemini e publicar direto sem ler. A IA às vezes inclui afirmações que precisam ser verificadas (ex.: “escola pública a 200m” — confira antes de publicar). Correção: Leia o resultado em 2 minutos, confirme dados factuais e ajuste qualquer detalhe que só você sabe sobre o imóvel.
• Erro 3 — “Uma descrição para todos os perfis”: Usar a mesma descrição para anunciar no portal para investidores e para famílias. Os diferenciais valorizados são completamente diferentes. Correção: Use o Prompt A-05 para criar 3 versões por perfil de comprador — leva 5 minutos e multiplica o alcance do anúncio.
• Erro 4 — “Mensagem de WhatsApp formal com prompt de anúncio”: Usar o mesmo estilo de texto dos anúncios para as mensagens de WhatsApp. Anúncio é publicidade; WhatsApp é conversa. Correção: Use os prompts da Série B para mensagens — eles são construídos especificamente para o canal conversacional, não para portal.
• Erro 5 — “Não salvar os melhores prompts”: Usar os prompts do guia uma vez e não guardar os que geraram melhores resultados com os seus imóveis. Correção: Crie um documento no Google Docs ou uma pasta no Notes com os prompts que funcionaram — especialmente os que você preencheu com dados reais e que geraram resultados que você realmente usou. Isso vira um banco de prompts personalizado para o seu mercado.

Prompt fraco vs prompt forte — veja a diferença na prática

Este é o erro mais comum com qualquer IA: o prompt vago que todo mundo usa — e o prompt específico que entrega resultado real. A diferença não está na ferramenta. Está no que você digita.

Exemplo 01 — Descrição de apartamento para portal

Escreva uma descrição de apartamento no Itaim Bibi com 3 quartos e 2 vagas.

Prompt A-01 preenchido: 3 suítes, 120m², 15° andar, vista para o Parque do Povo, cozinha reformada em 2024 com porcelanato 60x60, automação das persianas, academia e rooftop no condomínio, R$ 1,85M. Perfil: executivo 35-50 anos que trabalha em home office. Tom: sofisticado.

Exemplo 02 — Mensagem de WhatsApp para lead frio

Crie uma mensagem de WhatsApp para reativar lead que não responde.

Prompt B-01 preenchido: lead Carlos, 45 dias sem resposta, buscava casa em condomínio Alphaville 100-150m², orçamento R$ 2,2M. Surgiu uma casa de 142m² em Alphaville 9, R$ 2,15M, com piscina e área gourmet que ele pediu. Há outro interessado em visita amanhã.

Exemplo 03 — Roteiro de vídeo de imóvel

Crie um roteiro de vídeo para mostrar este apartamento.

Prompt C-01 preenchido: apartamento 3 suítes, 130m², Vila Nova Conceição. Destaque visual: varanda com vista para a Av. Nove de Julho iluminada à noite. Tom: sofisticado, para executivos. Ponto "uau": a vista da varanda no fim do dia.

Exemplo 04 — Script para objeção de preço

Crie um script para responder quando o cliente diz que o imóvel está caro.

Prompt E-02 preenchido: imóvel R$ 980K, orçamento do cliente R$ 850K, diferença de R$ 130K. Diferenciais: último andar, varanda de 35m², vaga dupla coberta. Comparável vendido: andar intermediário mesmo prédio por R$ 870K há 2 meses.

Exemplo 05 — Post para captar proprietários

Crie um post para atrair proprietários que querem vender.

Prompt D-04 preenchido: Moema e Ibirapuera. Dado: 4 apartamentos de 3 quartos vendidos nos últimos 60 dias entre R$ 1,1M e R$ 1,45M. Especialidade: 8 anos na região, carteira de 200 compradores ativos. Diferencial: marketing com fotografia profissional e campanha no Instagram.

Ferramentas além do Gemini para o corretor de imóveis: quando usar cada uma

Glossário rápido: termos usados neste guia

Se algum termo do guia pareceu novo, este glossário resolve em 30 segundos — sem precisar sair da página.

Conclusão: o corretor que usa IA não trabalha menos — trabalha para muito mais clientes 🙌

Nenhum dos 30 prompts deste guia substitui o que faz um bom corretor ser bom: o conhecimento do mercado local, a leitura do cliente na visita, a negociação que equilibra os interesses de comprador e vendedor, o relacionamento de anos que gera indicação. O que muda com o Gemini é que a camada operacional — escrever, comunicar, criar conteúdo, formatar, redigir — deixa de ser um gargalo de tempo e passa a ser uma alavanca de escala. Um corretor que antes gerenciava 15 imóveis na carteira com qualidade pode gerenciar 35. Um que publicava 3 anúncios por semana pode publicar 12. Um que enviava mensagens genéricas para leads pode enviar mensagens personalizadas para cada perfil.

O ROI é concreto: 3 a 5 horas semanais recuperadas em escrita equivalem a 12 a 20 horas por mês — tempo que pode virar mais visitas, mais captações ou simplesmente mais equilíbrio entre trabalho e vida pessoal. Cada lead reativado a mais por mês com os prompts da Série B representa uma comissão que antes ficaria na mesa. Cada anúncio com descrição que converte mais rápido encurta o prazo de venda e libera você para a próxima captação.

Comece com 3 prompts — um da Série A para o próximo imóvel que for publicar, um da Série B para o lead mais antigo da sua carteira que não respondeu, e um da Série C para gravar um reel ainda esta semana. Três ações, 15 minutos, e você já vai ter o Gemini funcionando como parte do seu fluxo de trabalho.

A pergunta que fica: qual é o próximo imóvel da sua carteira que merece uma descrição que vai fazer o telefone tocar?

ps: obgda por chegar até aqui, é importante pra mim.